サービス付き高齢者向け住宅(サ高住・サ付)

「サービス付き高齢者向け住宅(サ高住・サ付)」とは

  • サービス付き高齢者向け住宅は、主に民間事業者などによって運営され、都道府県単位で認可・登録された賃貸住宅です。サ高住・サ付きとも呼ばれています。サービス付き高齢者向け住宅の特長は、一般的な賃貸住宅よりも高齢者が住みやすく、借りやすいことです。また利用権方式ではなく賃貸借方式で契約する施設が多いので、多額の入居金を必要とせず、「入居者の居住の権利」が確保しやすいという点も挙げられます。また、入居時に支払う敷金は、一般的な賃貸住宅と同様に、原状回復等に必要な額を差し引いて退去時に返還されます。入居者にとっては、他の介護施設と比較して選択肢が豊富なサービス付き高齢者向け住宅を選ぶことで、住み慣れた地域に住み続けやすくなるというメリットもあります。
  • 新規に開設する場合、基準を満たせば補助金や税制面、融資において、優遇措置を受けることができます。

サービス付き高齢者向け住宅(サ高住・サ付)の補助金

サービス付き高齢者向け住宅整備事業は、高齢者世帯や要介護者等の増加に対応し、高齢者が安心して生活することができる住まい・住環境の整備により、その居住の安定確保を図ることを目的としております。
この観点から、バリアフリー構造等を有し、介護・医療と連携して、高齢者を支援するサービスを提供する「サービス付き高齢者向け住宅」として登録される住宅の整備事業を公募し、予算の範囲内において、国が事業の実施に要する費用の一部を補助し支援されています。

  • 申請期間: 令和5年4月4日(火)~令和6年2月29日(木)
  • 補助率:住宅 :新築 1/10 (上限 70 〔令和2年度までは90〕・120・135万円/戸)※1
  • 改修 1/3 (上限195 〔 〃 180〕万円/戸 等)
    既設改修※2 1/3 (上限 10・35万円/戸)
    高齢者生活支援施設 : 新築 1/10 、 改修・既設改修※3 1/3 (上限 1,000万円/施設)

    種類 補助額の上限 適用要件
    従来型サービス付き高齢者向け住宅(サ高住・サ付) 70万円/戸

    (90万円/戸)

    • 住戸部分の床面積が原則25m²以上(共同利用の居間・食堂など十分な面積を確保できる場合は18m²以上)
    • バリアフリー構造であること
    • 居室面積が25㎡未満の住戸について補助限度額を90万円/戸から70万円/戸に切り下げる。
    夫婦型サービス付き高齢者向け住宅(サ高住・サ付) 120万円/戸  住戸部分の床面積が30m²以上、かつ住戸部分に基本設備 (便所、洗面、浴室、台所、収納)が全て設置されていること
    既存ストック型サービス付き高齢者向け住宅(サ高住・サ付) 135万円/戸
    • 既存ストックを活用し、消防法やバリアフリー法に適合させるために必要な改修工事

    あるいは

    • 階段室型の共同住宅を活用し、新たに共用廊下を設置する工事
    併設する高齢者生活支援施設 1,000万円/施設  訪問介護事業所、通所介護事業所など(介護保険施設、グループホーム、有料老人ホームは含まない)
    拠点型サービス付き高齢者向け住宅(サ高住・サ付)に併設する高齢者生活支援施設 1,000万円/施設 小規模多機能型居宅介護事業所、複合型サービス事業所、短期入所生活介護事業所、短期入所療養介護事業所

    ※補助額は、建築費の1/10(改修費の1/3)と上限額の低い方を適用

サービス付き高齢者向け住宅(サ高住・サ付)の優遇措置(税制の優遇は、賃貸借契約によるものに限る)
平成 31年 3月 31日まで

所得税 新築から5年間にわたり、40%の割増償却が可能となります。
(ただし、耐用年数が35年未満の場合は28%)
固定資産税 5年間 税額について2/3を参酌して1/2以上5/6以下の範囲内において市町村が条例で定める割合を軽減
不動産取得税 家屋 課税標準から1200万円控除/戸(一般新築特例と同じ)

土地 家屋の床面積の2倍にあたる土地面積相当分の価額等を減額(一般新築特例と同じ)

融資 ○サービス付き高齢者向け賃貸住宅融資
「サービス付き高齢者向け住宅」として登録を受ける賃貸住宅の建設・改良に必要な資金、又は当該賃
貸住宅とする中古住宅の購入に必要な資金を貸し付け
○住宅融資保険の対象とすることによる支援
民間金融機関が実施するサービス付き高齢者向け住宅の入居一時金に係るリバースモーゲージ型住
宅ローン(死亡時一括償還型融資)に対して、住宅融資保険の対象とすることにより支援

※固定資産税・不動産取得税の優遇措置は、国または地方公共団体から整備事業の補助を受けていることが条件です。

※その他、構造などにも適用要件が設定されています。

サービス付き高齢者向け住宅(サ高住・サ付)の補助金申請
補助金申請時には、基本的に都道府県への登録が必要です。
登録に際しては、事前に建物の建築確認許可を得ておくことが必要です。
自治体の高齢者居住安定化計画に即したものとして、プランを決めることが前提です。
また、補助金申請には事前審査があるものの、金融機関の融資を受ける場合、本審査の前段階で融資の内諾を受けておく必要があります。
上記を踏まえ、一般的に事業計画後、建築確認申請~交付決定まで、最低5カ月程の期間を要します。
計画全体を見据えれば、早めの着手がポイントとなります。

サービス付き高齢者向け住宅(サ高住・サ付)の補助交付申請までの流れ(イメージ)

※サービス付き高齢者向け住宅整備事業事務局抜粋

※補助金の交付を受けることができる事業は、令和5年度中に事業に着手(工事請負契約)するものが対象です。

※本制度は、令和5年度スマートウェルネス住宅等推進事業として公募する事業のうち、「サービス付き高齢者向け住宅(サ高住・サ付)整備事業」を対象とするものです。

※詳細は国土交通省 サービス付き高齢者向け住宅のホームページをご参照ください。

(http://www.koreisha.jp/service/)

サービス付き高齢者向け住宅(サ高住・サ付)の賃貸借方式

根拠となる法律 高齢者の居住の安定を確保する法律・高齢者住まい法(国土交通省)
登録・届け 都道府県知事に登録が必要。サービス付き高齢者向け住宅(サ高住・サ付)整備事業補助に応募する場合、登録条件を国交省より都道府県に確認有り。
契約形態 賃貸借契約が基本。施設側の都合による、転居は不可。
サービス付き高齢者向け住宅(サ高住・サ付)の登録をしていれば、有料老人ホームの届け出義務はない。
指導・監督 高齢者住まい法改正により高専賃ではなかった都道府県の立ち入り調査、改善措置命令有り。
建築基準法上の扱い 共同住宅等廊下や階段などの共用部分については、共同住宅ということで容積率制限の対象から除外。
寄宿舎規定の場合も有り。

※自治体ごとに独自の建築基準も!
建築基準には、自治体ごとのローカルルールを適用しているケースがあります。
居室や共用部の広さの考え方が国の指針と異なったりする場合がありますので、プランを立てる前にしっかりと確認しておきましょう。
ハード 居室の広さ、廊下幅、段差の解消・手すり等規定あり。キッチンや浴槽etc
居室の広さ 各戸原則25m²以上。共同利用の居間、食堂、台所等が十分な面積有する場合18m²(各都道府県・政令指定都市・中核市により独自の規定がある場合有り)
介護サービス 有料老人ホームの要件に該当するものは住所地特例が適用されます。なお、有料老人ホームの要件に該当するサービス付き高齢者向け住宅(サ高住・サ付)は、有料老人ホーム標準指導指針の対象となります。
医療サービス 訪問診療・訪問看護または医療機関の外来を利用。

サービス付き高齢者向け住宅(サ高住・サ付)の必須サービス基準が見直されました。 平成27年4月1日施行

サービス付き高齢者向け住宅(サ高住・サ付)のサービス提供者の常駐場所緩和

状況把握サービス・生活相談サービスを提供する者は「原則として、夜間を除き、サービス付き高齢者向け住宅(サ高住・サ付)の敷地、当該敷地に隣接する土地に存する建物、または近接地に常駐」。

※ただし、近接地の範囲は、高齢者の徒歩での移動を考慮して、歩行距離で概ね500m以内とする。

サービス付き高齢者向け住宅(サ高住・サ付)の状況把握サービスの内容明確化

毎日1回以上、各居住部分への訪問その他の適切な方法(居住部分への訪問、電話、居住部分内での入居者の動体を把握できる装置による確認、食事サービス等の提供時における確認等、資格者が能動的に入居者の状況を把握する方法)により状況把握サービスを提供すること。

※ただし、サービス提供者が近接地に常駐する場合、入居者から居住部分への訪問を希望する旨の申出があったときは、訪問に限る。