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1.戸建て賃貸の建築費相場

戸建て賃貸は、賃貸用でない戸建て住宅の建築費よりも安く済むことが一般的です。なぜそのようになるのか、建築費相場と建築時にかかる費用の内訳を説明します。

1-1.戸建て賃貸建築の坪単価相場と建築費の特徴

戸建て賃貸の場合、多くが木造構造を選びます。坪単価相場は建築の発注先によって差が出ることが特徴的です。

• ハウスメーカー：50万～95万円／坪

• 工務店：45万～85万円／坪

ハウスメーカーの場合、ユニット工法を採用した規格商品を用意している企業も多いことから徹底的に工期を短縮した戸建て賃貸を建てることが可能です。

工務店の場合は、狭小地やこだわりのある住宅づくりにも比較的対応しやすいという特徴があります。

坪単価相場から、以下の計算式でおおよその建築費が算出可能です。

戸建て賃貸建築費＝建築坪単価×延床面積

戸建て賃貸の場合、一般の戸建て住宅の建築費よりも費用を抑えたかたちで建築します。

それはイニシャルコストとランニングコストのバランスが必要不可欠になってくるからです。

設備や建材のグレードを下げて建築することが多いのが理由です。

1-2.戸建て賃貸建築でかかる費用の内訳

戸建て賃貸の建築では、本体工事費以外にもかかる費用があります。おおよその割合から全体の建築費を見積もることが可能です。

種類	内容	割合
本体工事費	本体にかかる費用。基礎部分、躯体、外装、内装、住設など。	全体の7～8割
付帯工事費	本体にかかわらない工事の費用。地盤改良工事や駐車場などの外構工事、給排水工事など。	本体工事費の約2割
諸費用	工事以外にかかる費用。不動産取得税や登録免許税など税各種、水道負担金、アパートローンの手数料、火災保険料など。	本体工事費の約1割

本体工事費に含まれる項目とそうでない項目が企業によって異なるため、見積もり確認には注意が必要です。

2.戸建て賃貸建築費と利回りをシミュレーション

戸建て賃貸の建築費と利回りをシミュレーションしてみます。木造2階建て住宅を建てたと想定した試算です。

2-1.建築費等初期費用シミュレーション

延床面積24坪（約80平米）の戸建て賃貸は、戸建て賃貸として一般的な賃貸規模です。駐車場も1台分が確保できると想定して初期費用と利回りを試算します。

2-2.利回りシミュレーション

上記の初期費用で建てた戸建て賃貸で利回りをシミュレーションします。

戸建て賃貸は初期費用を抑えることができるため、利回りは必然的に賃貸アパートよりも高くなります。

3 . 戸建て賃貸の建築費を抑えるポイント

戸建て賃貸経営成功のカギとなる最大の条件は建築時の費用のローコスト化です。
ここでは、戸建て賃貸の建築費を抑えるポイントを紹介します。

3-1.延床面積を80平米前後にする

戸建て賃貸の場合、集合賃貸住宅に比べて坪当たりの家賃単価は高くなりがちです。あまり広い間取りにしてしまうと見合った家賃設定が難しくなり、入居者を集めにくくなります。
費用回収の面からしても、戸建て賃貸の場合は延床面積を80平米前後、24坪程度にしておくことがおススメです。

建築費も面積が増えれば費用がかさみます。広めの土地であっても賃貸物件相応の規模の建物とすることで、駐車スペースを2台分確保（地域による）できるようになるなど付加価値を付けることが可能です。

3-2.シンプルなつくりにする

建物はできる限り長方形にしたほうが建築費は抑えられます。狭小地や変形地などのハンデがない限りは、四角いつくりを基調としたシンプルなデザインの戸建てにするとよいでしょう。

グレードを下げた設備、建材はデザイン的に万人受けするよう作られているのが一般的です。デザインをシンプルにすることで費用を抑えられるだけでなく、入居が決まりやすい物件にもなり得ます。

4.戸建て賃貸経営を成功させる建築時のポイント

戸建て賃貸は建築費用を抑えやすい、安定性や管理のしやすさといったメリットがあり、こうしたメリットを生かした建築時の工夫があるとより安心です。

4-1.駐車スペースを確保する

戸建て賃貸のメインターゲットはファミリー層です。そのため、車の所有率が高めのファミリー向けの住戸には駐車スペースがあることが求められることも多くあります。戸建て賃貸建築時には、建物規模を小さくしても駐車スペースを確保したほうが家賃設定に有利になることもあるでしょう。

地方で車の必要性が高いエリアであれば、2台分確保することも検討します。2台分の駐車スペースは、入居者募集で大きなアドバンテージになり得ます。（地域による）

4-2.初期費用を抑えるようにする

収益性の高くない戸建て賃貸でいかに高利回りが確保できるかは、初期費用を抑えることにかかっています。
初期費用を抑えて借入金を少なくすることが経営安定につながります。経費を抑えることが重要です。初期費用で徹底的にコストカットすると建物の維持に影響を及ぼすこともあります。維持管理に直接影響がある部分は出し惜しみせず、シンプルなつくりとすることで費用を抑えるのが理想です。

4-3.設備の使い勝手を重視する

ターゲットとなる層がファミリーであることから、戸建て賃貸では設備面の使い勝手を重視すると長期入居につながりやすいという特徴があります。

長期に住むために生活利便性を重視した設備を取り入れるとよいでしょう。また、宅配ボックスの設置なども現在のニーズにマッチしており、ぜひ取り入れたい設備です。

4-4.定期的にメンテナンスに入る

戸建て賃貸は一度入居すると長期的になる傾向にあります。そのため、内部のメンテナンスなど、維持のために必要な行為がおろそかになりがちです。定期的にメンテナンスに入る時期を決めておくと的確な時期に対応できるようになります。特に屋根や外壁はオーナー負担で定期的なメンテナンスが必要です。